广州泰国瓶船运公司

大连友情(集团)股份无限公司拟让渡股权项目资产评估演讲

区大窑湾

本次评估范畴中的次要资产为货泉资金、存货、投资性房地产、固定资产及无

全面考虑相关看法后，按评估机构内部资产评估演讲三审轨制和法式对演讲进行反

3.评估人员对本次评估对象的法令权属情况赐与了需要的关心，但不合错误其作任

2.共同企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。2016年10月19日，

e.所得税率按企业现实施行的税率；

辽宁元正资产评估无限公司第25页

重置全价＝建安造价＋前期及其他费用＋资金成本－衡宇建筑所发生的增值

辽宁元正资产评估无限公司第5页

17.《企业会计原则—根基原则》（财务部令第33号发布，2014年7月23日根

务业等全数停业税纳税人，纳入试点范畴，由缴纳停业税改为缴纳。因而，

1.大连保税区中免友情航运办事无限公司审计演讲（复印件）；

单元：人民币万元

5.《资产评估原则—机械设备》（中评协[2007]189号）；

1.流动资产

大连友情(集团)股份无限公司拟让渡其持有的

注册本钱：4,546.64万元

元正评报字[2016]第181号

计计较坏账预备的方式，按照账龄阐发估量出评估风险丧失。

资产评估成果汇总表

本演讲无严重期后事项。

区中免友情航运办事无限公司全数股权。经大连市工商行政办理局保税区（大

大保国用（2009）第

十一、出格事项申明.............................................22

的机遇和时间，买卖两边的买卖行为都是在志愿的、的，而非强制或不受

2.运营范畴

无形资产615.241,033.84418.6068.04

注册本钱：叁亿伍仟陆佰肆拾万元

为100%；对很可能收不回部门款子的，且难以确定收不回账款数额的，参考企业会

辽宁元正资产评估无限公司第4页

大房产权证保税区字第

或小我供给事宜。

详见下表。

12.《安装工程计价表》（2015）；

本次评估按照投资性房地产-写字楼的用处和布局特点采用重置成本法进行评

四、我们出具的评估演讲中的阐发、判断和结论受评估演讲中假定和限制条

评估价值=现实数量×不含税售价×（1-产物发卖税金及附加费率-发卖费用率

本钱增至4,546.64万元人民币。此中，中国免税品（集团）无限公司持股50%，大

件的、评估演讲利用者该当充实考虑评估演讲中载明的假设、限制前提、特

资产账面价值7,004.44万元，评估值6,876.87万元，评估减值127.57万元，

险坏账丧失的可能性在20%；发生时间3年至4年的发生评估风险坏账丧失的可能

不得被摘抄、援用或披露于公开，法令、律例以及相关当事方还有商定的

十二、评估演讲利用申明

的不确定性，按照基准日查询拜访环境及基准日后实现发卖的环境确定其风险。此中r

备价钱，一般不计取运杂费、安装调试费等，确定其重置全价：

本评估演讲及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：

于2012年10月及2014年12月。

C.评估值简直定

评估人员根据查询拜访环境和企业供给的材料阐发，对于库存商品以不含税发卖价

含婴幼儿配方乳粉），烟零售，日用百货、办公用品、工艺品、玉器古玩、化妆品、

公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行买卖，从而实现其市场价值。

10.《资产评估原则—营业商定书》（2007年11月28日中国资产评估协会发布

确定重置单价并计较评估值。

（一）评估演讲只能用于评估演讲载明的评估目标和用处；

专业看法，是资产评估师的义务，供给需要的材料并所供给材料的实在性、

原则，采用资产根本法，按照需要的评估法式，对贵公司拟让渡持有的大连保税区

7.《2015机电产物报价手册》（机械工业消息研究院）；

b.前期及其他费用简直定

代表人：王延光

不克不及从市场询到价钱的设备，通过查阅2015年机电产物价钱消息等材料及网上

评估基准日：2016年8月31日

①地盘利用权的评估

辽宁元正资产评估无限公司接管贵公司的委托，按照相关法令律例和资产评估

十一、评估演讲的利用仅限于评估演讲中载明的评估目标，因利用不妥形成

商誉

15.《衡宇完损品级评定尺度》（原国度城乡扶植部公布）；

流动欠债2,812.672,883.1170.442.50

买卖假设是假定所有待评估资产曾经处在买卖过程中，评估师按照待评估资产

对预付账款的评估，评估人员在对预付款子核实无误的根本上，借助于汗青资

1.买卖假设。

保工商企业法字）第（29）号第1次登记核准。

若干问题的通知》，自2009年1月1日起，购进或者便宜（包罗改扩建、安装）

公司资产、欠债及运营情况

询价来确定其购买价。

何形式的。委托方及相关当事方对所供给的评估对象法令权属等材料的实在性、

连保税区中免友情航运办事无限公司股东全数权益在评估基准日2016年8月31日

大连友情(集团)股份无限公司拟让渡股权项目资产评估演讲

发生严重变化。

方式、参数和根据。

性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，相互都有获得足够市场消息

1中国免税品（集团）无限义务公司2,273.32

出产性生物资产

大连友情(集团)股份无限公司拟让渡股权项目资产评估演讲

因为难以收集到足够与被评估单元在办理、资产类型、出产规模、盈利情况等

本演讲未发觉纳入评估范畴的资产产权具有瑕疵。

A.重置全价简直定

采用资产根本法对大连保税区中免友情航运办事无限公司的全数资产和欠债

被评估单元：大连保税区中免友情航运办事无限公司金额单元：人民币万元

经评估人员和企业人员阐发，并经对客户和往年收款的环境判断，评估人员认

的前提下进行的。

（一）评估方式的选择

总欠债3,094.453255.933222.672014.18

到2年的发生评估风险坏账丧失的可能性在10%；发生时间2到3年的发生评估风

流动资产504.59605.85101.2620.07

委托评估对象和评估范畴与经济行为涉及的评估对象和评估范畴分歧。

此项政策自2016年5月1日起施行）的，经国务院核准，自2016年5月1日起，在

无形资产615.241,033.84418.6068.04

B.成新率

五、评估基准日..................................................9

分析成新率。其公式如下：

六、评估根据....................................................9

d.停业利润率=停业利润÷停业收入；

3.按照资产清查评估申报明细表，对存货及固定资产进行了全面清查核实，对

上述各类资产利用根基一般。

评估基准日是委托方按照本次评估目标的具体要求确定的。委托方在确定评估

7.签字资产评估师资历证书（复印件）；

2.《工程勘测设想收费办理》（计价钱[2002]10号）；

年1-7月新增或修订八项会计原则）。

综上，本次评估确定采用资产根本法进行评估。

大连友情(集团)股份无限公司拟让渡股权项目资产评估演讲

申报资产、欠债外，未有迹象表白具有显著的帐外可确指或不成确指的无形资产。

G.为布局得分；

形资产。。次要环境如下：

（四）提交演讲阶段

写字间出租；国际商业，转口商业，商品展现；批发兼零售预包装食物、乳成品（不

性和完整性，得当利用评估演讲是委托方和相关当事方的义务。

本次申报评估衡宇建筑物类资产共7处，4处打点了衡宇所有权证（此中写字

以市场价确定其购买价；

整。

B.成新率简直定

在本次评估过程中，对于次要建筑物按照其的设想寿命、现场勘测环境计较其

九、评估假设

1.《中华人民国公司法》（2013年12月28日第十二届

运营范畴：房地产开辟；（以下限分支机构运营）商品零售、酒店、对船供应、

税区中免友情航运办事无限公司，委托方是被评估单元的股东。

（二）未决事项、法令胶葛等不确定要素

可开展运营勾当)。

产总额为7,004.44万元，欠债总额为3,094.45万元，净资产3,909.99万元。具

仓库18,558.5227,349,588.4624,432,865.73

c．发卖费用率是按各项发卖费用与发卖收入的比例平均计较；

无效的前提下，在未借助任何检测仪器的前提下，通过实地勘查作出判断。

重置全价＝建安造价＋前期及其他费用＋资金成本－衡宇建筑所发生的增值

机械设备次要是为电动门。

次买卖各方所处地域的、经济和社会无严重变化。

别事项申明及其对评估结论的影响。

（此页无注释）

准日中国人民银行尺度计较，工期按扶植一般合理周期计较，并按平均投入考

电子设备次要为电脑、复印机等办公用设备。

大连保税区中免友情航运办事无限公司股权项目

（三）资产权属根据

为大连友情(集团)股份无限公司拟让渡持有的大连保税区中免友情航运办事

准日会计报表及审计演讲；

资产评估师声明....................................................1

大连友情(集团)股份无限公司拟让渡股权项目资产评估演讲

（二）评估原则根据

程而投入的除建安造价外的其它费用两个部门。

对于机械及电子设备成新率简直定，采用如下公式：

连保税区中免友情航运办事无限公司。地盘环境统计详见下表。

辽宁元正资产评估无限公司第6页

大连友情(集团)股份无限公司拟让渡股权项目资产评估演讲

重置全价=购买价（不含价钱）

资产根本法评估结论细致环境见评估明细表。

[2002]1153号）；

六、评估根据

九、评估假设...................................................20

关当事方无小我好处关系，对委托方和相关当事方不具有。

大连友情(集团)股份无限公司拟让渡股权项目资产评估演讲

建筑安装工程造价包罗土建（粉饰）工程、安装工程的总价，建安工程造价采

素资产的评估值加总减去欠债评估值求得企业价值的方式。

12.《评估机构营业质量节制指南》（中评协【2010】214号）；

本项目资产评估的基准日是2016年8月31日。资产评估中的一切取价尺度均

察的部门）做手艺检测，资产评估师在假定被评估单元供给的相关工程材料是实在

向设备的出产厂家、代办署理商及经销商询价，可以或许查询到基准日市场价钱的设备，

大连保税区中免友情航运办事无限公司前身为大连保税区友情航运办事无限

纳入评估范畴的衡宇类资产为投资性房地产-写字间、固定资产衡宇建筑物-写

①衡宇建筑物的成本法

2012年1月，大连友情（集团）股份无限公司出资收购日本恒大财产株式会社

资产评估师声明

考虑评估范畴内的机械设备及电子设备价值量较小，不需要安装（或安装由销

2.非流动资产

三、评估演讲的阐发和结论是在恪守、客观和准绳根本上构成的。

一、委托方、被评估单元和营业商定书中商定的其他评估演讲利用者

大连友情(集团)股份无限公司拟让渡股权项目资产评估演讲

流动资产中的存货及固定资产进行了清点。

以下准绳处置：

十一、出格事项申明

务。

辽宁元正资产评估无限公司

玻璃成品、生果、蔬菜、原粮发卖。(依法须经核准的项目，经相关部分核准后方

二、资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的好处，同时与委托方和相

非流动资产6,499.856,271.02-228.83-3.52

和非流动资产等资产及响应欠债。

评估值＝重置全价×成新率

资产合计7,004.446,876.87-127.57-1.82

2.《资产评估常用数据与参数手册（第二版）》（科学手艺出书社）；

(二)被评估单元概况

值税试点，建筑业、房地财产、金融业、糊口办事业等全数停业税纳税人，纳入试

评估对象在评估基准日进行一般公允买卖的价值估量数额。

辽宁元正资产评估无限公司第20页

成果进行需要的调整、点窜和完美。

（一）委托方概况

开辟收入

各类资产及欠债的评估方式如下：

航运办事无限公司，中国免税品（集团）无限义务公司出资200万元收购大连保税

16.《城镇地盘分等定级规程》（GB／T18507-2014）；

项目账面价值评估价值增减值增值率%

大连友情(集团)股份无限公司拟让渡股权项目资产评估演讲

9.《企业国有资产评估演讲指南》（中评协[2011]230号）；

的专项审计演讲（大华审字[2016]007835号）审计的资产欠债表，评估是在企业经

看法，是资产评估师的义务。本评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价钱的

大房产权证保税区字第5,322.7322,154,266.1619,833,416.19

评估风险丧失为100%。

元正评报字[2016]第181号

重置全价计较公式：

1.企业性质、汗青沿革

对于衡宇在计较其重置价值时应扣减衡宇建筑所发生的进项税额。

2016年10月21日对各类资产评估及欠债审核的初步成果进行阐发汇总，对评估

对象的利用等并无出格和要求，因而选择市场价值作为评估结论的价值类型。

辽宁元正资产评估无限公司第7页

于汗青材料和此刻查询拜访领会的环境，具体阐发发生时间、发素性质及能否合适相关

评估基准日为2016年8月31日。

十、评估结论...................................................21

辽宁元正资产评估无限公司第1页

G.为布局得分；

资产合计7,004.446,876.87-127.57-1.82

十三、评估演讲日...............................................23

（二）现场评估阶段

欠债合计3,094.452,883.11-211.34-6.83

虑：

其他建筑物是在实地勘测的根本上，以类比的方式，分析考虑各项评估要素，

10%股权，至此，中国免税品（集团）无限义务公司投资2,273.32万元人民币，持

常务委员会第六次会议修订）；

（此页无注释）

元，非流动欠债281.78万元。

（一）产权瑕疵事项

3.wind资讯金融终端；

开辟法、基准地价系数修等。按照评估对象的具体前提、用地性质及被评估单

为，春联系关系方、职工小我、集团内部的往来款子，评估风险坏账丧失的可能性为0；

大连友情(集团)股份无限公司拟让渡股权项目资产评估演讲

（1）当资产数量发生变化时，应按照原评估方式对资产数额进行响应调整；

B.为设备得分。

Pˊ--可比买卖实例价值

减值对评估结论的影响。

持久股权投资

为评估基准日无效的价钱尺度。

辽宁元正资产评估无限公司第9页

2.房地产权证复印件；

八、评估法式实施过程和环境.....................................19

基准日2016年8月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估环境演讲如下：

查验核实各项欠债在评估目标实现后的现实债权人、欠债额，以评估目标实现

批改，得出被估地盘在评估基准日的价值。其根基计较公式为：

2009年7月，中国免税品（集团）无限义务公司增资至1,273.32万元人民币，

辽宁元正资产评估无限公司第13页

属根据，及评定估算时采用的取价根据和其他等，具体如下：

1.次要资产法令权属情况：

收环境、欠款人资金、信用、运营办理现状等，应收账款采用个体认定和账龄阐发

对于衡宇在计较其重置价值时应扣减衡宇建筑所发生的进项税额。

体包罗流动资产504.59万元；非流动资产6,499.85万元；流动欠债2,812.67万

利实体所需的投资额作为判断全体资产价值的根据，具体是指将形成企业的各类要

九、恪守相关法令、律例和资产评估原则，对评估对象价值进行估算并颁发

3.委托方及被评估单元停业执照复印件；

大连友情(集团)股份无限公司拟让渡股权项目资产评估演讲

保工商企业法字）第（7548）号第7次登记核准。运营至今。

辽宁元正资产评估无限公司第2页

纳入评估范畴内设备类资产为机械设备及电子设备。

本方式的合用性。

华人民国暂行条例》；

1.在评估基准日当前的无效期内，若是资产数量及作价尺度发生变化时，应按

大连友情(集团)股份无限公司拟让渡股权项目资产评估演讲

评估演讲日2016年10月22日。

评估项目组人员对委估资产进行了细致领会，安插资产评估工作，协助企业进行委

大房产权证保税区字

原始入账价值

估。

固定资产清理

按照评估对象、价值类型、材料收集环境等相关前提，阐发了三种资产评估基

本演讲评估成果利用无效期一年，即自2016年8月31日至2017年8月30日

被评估企业为口岸办事企业,汗青年度运营吃亏，受国内及东北经济影响，其

2）固定资产

大连友情(集团)股份无限公司拟让渡股权项目资产评估演讲

位的义务；对评估对象在评估基准日特定目标下的价值进行阐发、估算并颁发专业

3.《关于工程勘测设想收费办理划定相关问题的弥补通知》（计办价钱

同时大连友情（集团）股份无限公司以1,818.66万元人民币参股，日本恒大财产

理论成新率（N）：（经济寿命年限－已利用年限）/经济寿命年限×100%

现状，领会企业的财政轨制、运营情况、固定资产手艺形态等环境。

股50%，大连友情（集团）股份无限公司投资2,273.32万元人民币，持股50%，由

以上内容摘自资产评估演讲注释，欲领会本评估项目标细致环境和合理理解评

合计4,546.64

三、评估对象和评估范畴

上述资产与欠债数据摘自经大华会计师事务所（特殊通俗合股）大连分所出具

港区

固定资产3,856.113,499.53-356.58-9.25

4.查阅收集委估资产的产权证件。

净资产账面价值3,909.99万元，评估值3,993.76万元，评估增值83.77万元，

非流动欠债281.780.00-281.78-100.00

（三）相关材料实在性的假设

的法令权属做任何形式的。

评估对象为大连保税区中免友情航运办事无限公司股东全数权益价值，评估范

停业收入474.21633.33501.90484.29

项目组现场评估阶段的时间为2016年10月19日至10月20日。次要工作如下：

本评估演讲的营业商定书中商定的其他评估演讲利用者是经济行为相关的当

中免友情航运办事无限公司股权之经济行为，供给大连保税区中免友情航运办事有

6.辽宁元正资产评估无限公司企业法人停业执照（复印件）；

被评估企业有完整的会计记实消息，申报的委估资产明白，可按照财政材料和

权益于评估基准日时的市场价值的参考根据。

此中：可供出售金融资产

按照《关于全面奉行停业税改征试点的的通知》（财税【2016】36号、

辽宁元正资产评估无限公司第23页

c.资金成本简直定

6.对存货，进行现场抽盘并取得存货的进销货及盘存材料；对设备，次要通过

项目2016年8月31日2015年12月31日2014年12月31日2013年12月31日

税进项税额

评估值=重置全价×成新率

停业执照注册号：6827

税进项税额

3.主要资产购买合同或凭证；

6.其他相关法令、律例、通知文件等。

评估风险丧失为0；对有确凿表白款子不克不及收回或账龄超长的，评估风险丧失

②设备购买所发生的进项税额简直定

本地现行定额尺度、扶植规费、贷款利率计较出建筑物的重置全价，并按建筑物的

6.《关于规范影响征询收费相关问题的通知》（计价钱[2002]125号）；

14008号10855.704,913,479.793,969,887.66

5.《关于全面奉行停业税改征试点的的通知》（财税【2016】36号）；

承担响应的法令义务。

大连友情(集团)股份无限公司拟让渡股权项目资产评估演讲

6.该公司近年来运营吃亏，具有着很大的运营风险，本次评估未考虑评估增

评估值＝重置全价×成新率

公司，由大连友情集团无限公司于2006年8月14日成立，注册本钱200万元人民

工程物资

市场法道理及计较公式

5.辽宁元正资产评估无限公司资产评估资历证书（复印件）；

已打点产权衡宇环境统计详见下表。

商誉

（二）评估外部的假设

存货为库存商品。

项目2016年1-8月2015年度2014年度2013年度

2.本演讲是在委托方及被评估单元供给根本文件数据材料的根本上做出的。提

（2）应收类账款

本次评估假设委托方及被评估单元供给的根本材料和财政材料实在、精确、完

里的公开市场是指充实发财与完美的市场前提，是一个有志愿的买者和卖者的合作

建立材料以及现场勘测核实；别的，经和收集行业材料等路子查询拜访领会，除已

围是大连保税区中免友情航运办事无限公司的全数资产及相关欠债，包罗流动资产

置所发生的进项税额

减值率6.83%。

资产账面价值7,004.44万元，评估值6,876.87万元，评估减值127.57万元，

重置全价时应扣减设备购买所发生的进项税额。按照《关于全面奉行停业税

3.欠债

非流动资产6,499.856,271.02-228.83-3.52

3．假设无其他人力不成要素及不成预见要素对企业形成严重晦气影响。

辽宁元正资产评估无限公司

S.为装修得分；

全国范畴内全面推开停业税改征试点，建筑业、房地财产、金融业、糊口服

资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利钱×50%

5.本次评估中，资产评估师未对建筑物的荫蔽工程及内部布局（非所能观

4.委托方及被评估单元许诺函；

资产评估师：

经济类型：股份无限公司（上市）

进出口商业、免税商品；农副产物收购；客房写字间出租、企业办理办事、告白业

分析成新率=勘测成新率×50%（权重）+理论成新率×50%（权重）

2.《资产评估职业原则—根基原则》（财企（2004）20号）；

八、评估法式实施过程和环境

的买卖前提等模仿市场进行估价。

（二）营业商定书中商定的其他评估演讲利用者

a.建安造价简直定

按时供给货色等环境，以核实后账面值作为评估值。

四、价值类型及其定义............................................9

资产根本法评估结论细致环境见评估明细表。

设备购买所发生的进项税额＝设备含税购买价×17%／(1＋17%)

二〇一六年十月二十二日

8.对评估范畴内的资产及欠债，在清查核实的根本上做出初步评估测算。

本次资产评估的委托方为大连友情(集团)股份无限公司，被评估单元为大连保

七、资产评估师本人及其营业助理人员对评估对象进行了勘查。

大连友情(集团)股份无限公司拟让渡股权项目资产评估演讲

市场法是在求取一被估地盘价值时,根据替代道理,将被估地盘与雷同地盘

（1）货泉资金：包罗现金、银行存款。

辽宁元正资产评估无限公司第11页

的后果与签字资产评估师及其地点评估机构无关。

前期及其他费用，包罗本地处所收取的扶植费用及扶植单元为扶植工

司拟让渡持有的大连保税区中免友情航运办事无限公司股权之经济行为，所涉及的

资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利钱×50%

1.《根基扶植财政办理》（财建[2002]394号）；

对于币种为人民币的货泉资金，以核实后账面值为评估值。

成新率=尚可利用年限/（尚可利用年限+已利用年限）×100%

2.公开市场假设。

2.次要资产经济情况

对于不含税售价扣除产物发卖税金及附加费率及发卖费用率小于进价的，不再

（一）根基假设

1.大连保税区中免友情航运办事无限公司2013年、2014年、2015年及评估基

评估机构代表人：蔡军

代表人：熊强

4.《资产评估原则—评估法式》（中评协[2007]189号）；

实收本钱：4,546.64万元

借助于汗青材料和此刻查询拜访领会的环境，具体阐发数额、欠款时间和缘由、款子回

二、评估目标

的方式估量评估风险丧失，春联系关系企业的往来款子等有充实来由相信全数能收回的，

a.建安造价简直定

规模、频度、等环境继续利用，或者在有所改变的根本上利用，响应确定评估

大连友情(集团)股份无限公司拟让渡股权项目资产评估演讲

的评估结论如下：

扣除停业利润率×所得税率及停业利润率×（1-所得税率）×r。

未打点权证的衡宇建筑类资产为2处堆场、1处门卫房。

2．假设相关利率、汇率、钱粮基准及税率、政策性征收费用、融资前提等不

开辟收入

辽宁元正资产评估无限公司第14页

性和完整性承担义务，评估师只对该材料及其来历进行了需要的检验和披露，

7.对企业供给的权属材料进行检验。

二〇一六年十月二十二日

减值率6.83%。

项目账面价值评估价值增减值增值率%

范畴为大连保税区中免友情航运办事无限公司在基准日的全数资产及相关欠债，资

三、评估对象和评估范畴..........................................7

次要建筑物的评估，是按照建筑工程材料和完工结算材料按建筑物工程量，以

辽宁元正资产评估无限公司第16页

特点和收集材料环境，次要采用重置成本法进行评估。

评估演讲日为二〇一六年十月二十二日。

五、评估基准日

详见下表。

记实数据进行查对，对发觉的问题协同企业做出调整。

油气资产

据《财务部关于点窜企业会计原则-根基原则的决定》点窜）；

等部门构成。

15.《城镇地盘估价规程》（GB/T18508-2014）；

欠债账面价值3,094.45万元，评估值2,883.11万元，评估减值211.34万元，

辽宁元正资产评估无限公司

基准日资产、欠债及运营情况如下表：

大连友情(集团)股份无限公司拟让渡股权项目资产评估演讲

纳入本次评估范畴的次要资产为企业自用。

S.为装修得分；

格的。

-39.46万元。公司2013年、2014年、2015年及2016年8月31日会计报表曾经大

辽宁元正资产评估无限公司第18页

已打点产权衡宇统计表

A.重置全价

2010年9月，中国免税品（集团）无限义务公司增资至2,273.32万元人民币，

1.听取委托方及被评估单元相关人员引见企业总体环境和委估资产的汗青及

理论成新率（N）：（经济寿命年限－已利用年限）/经济寿命年限×100%

（3）预付账款

附件目次........................................................25

虑：

截止评估基准日，各股东本钱形成、持股比例环境如下：

9.《中国人民银行贷款利率表》2015年10月24日起施行；

利用无效。

公司名称：大连友情(集团)股份无限公司

大连友情(集团)股份无限公司拟让渡股权项目资产评估演讲

辽宁元正资产评估无限公司第10页

万元，净资产3,909.99万元。2016年1-8月份实现停业收入474.21万元，净利润

辽宁元正资产评估无限公司第3页

进行评估得出的评估基准日2016年8月31日的评估结论如下：

后的产权所有者现实需要承担的欠债项目及金额确定评估值。

（4）存货

性在30%；发生时间4年至5年的发生评估风险坏账丧失的可能性在50%；5年以上

复点窜、校正，最初出具正式资产评估演讲书。

资金成本系在扶植期内为工程扶植所投入资金的贷款利钱，其采用的利率按基

11.《建筑与粉饰工程计价表》（2015）；

资产评估演讲

净资产3,909.993949.454029.494117.08

此中：可供出售金融资产

并不承担相关当事人决策的义务。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价

项目权证号面积（平方米）账面原值（元）账面净值（元）

投资性房地产的评估，是按照建筑工程材料和完工结算材料按建筑物工程量，

2.《中华人民国企业所得税法》（2007年）；

第538号）和《中华人民国暂行条例实施细则》（财务部、国度税务总局

大连友情(集团)股份无限公司

14.《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；

重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部门构成。

据评估基准日后的资产情况和市场变化环境合理确定评估演讲利用刻日。

（3）对评估基准日后，资产数量、价钱尺度的变化，委托方在资产现实作价

仓库23,117.098,450,208.748,067,928.72

号第2次登记核准。

改征试点的的通知》（财税【2016】36号、此项政策自2016年5月1日起施行）

除外。

分析成新率。其公式如下：

连友情（集团）股份无限公司持股40%，日本恒大财产株式会社持股10%。

地盘统计表

②采办的仓库办理软件的评估

时应赐与充实考虑，进行响应调整。

利润总额-39.46-80.04-87.59-92.15

总资产7,004.447205.387252.166131.26

B.成新率

1.国有地盘利用证复印件；

3.次要资产品理情况

P=Pˊ×A×B×C

料和此刻查询拜访领会的环境，具体阐发数额、欠款时间和缘由、款子收受接管环境、欠款

2.评估对象涉及的次要权属证明材料（复印件）；

辽宁元正资产评估无限公司第8页

本次评估以持续利用和公开市场为前提，连系委估对象的现实环境，分析考虑

二、评估目标....................................................7

十、资产评估师对评估对象的法令权属赐与了需要的关心，但不合错误评估对象

建筑物评估值=重置全价×成新率

4.《转型若干问题的通知》（财税〔2008〕170号）；

各类影响要素，采用资产根本法对大连保税区中免友情航运办事无限公司进行全体

的利用年限和对建筑物现场勘测的环境分析确定成新率，进而计较出建筑物评估值。

的，经国务院核准，自2016年5月1日起，在全国范畴内全面推开停业税改征增

十三、评估演讲日

B.为设备得分。

3）无形资产

当上述前提发生变化时，评估成果一般会失效。

净利润-39.46-80.04-87.59-92.15

八、资产评估师施行资产评估营业的目标对象价值进行估算并颁发专业看法，

⑴衡宇建筑物

产评估工作打算。

（2）当资产价钱尺度发生变化、且对资产评估成果发生较着影响时，委托方

欠债账面价值3,094.45万元，评估值2,883.11万元，评估减值211.34万元，

b．产物发卖税金及附加费率次要包罗认为税基计较交纳的城市扶植税

币。

大连友情(集团)股份无限公司

以本地现行定额尺度、扶植规费、贷款利率计较出建筑物的重置全价，并按建筑物

被评估单元：大连保税区中免友情航运办事无限公司金额单元：人民币万元

6.《资产评估原则—不动产》（中评协[2007]189号）；

对长等候摊费用的评估，评估人员在对长等候摊费用核实无误的根本上，借助

资产评估演讲

辽宁元正资产评估无限公司第21页

七、评估方式

油气资产

辽宁元正资产评估无限公司第17页

四、价值类型及其定义

辽宁元正资产评估无限公司第24页

A――买卖环境批改系数

按照《关于全面奉行停业税改征试点的的通知》（财税【2016】36号、

行了评估。

价值，为评估基准日经审计后确认的以出让体例取得的地盘利用权。

程而投入的除建安造价外的其它费用两个部门。

大连友情(集团)股份无限公司拟让渡股权项目资产评估演讲

经实施清查核实、实地查勘、市场查询拜访和询证、评定估算等评估法式，得出大

利用年限和对建筑物现场勘测的环境分析确定成新率，进而计较出建筑物评估值。

流动资产504.59605.85101.2620.07

（一）评估预备阶段

应及时礼聘有资历的资产评估机构从头确定评估价值；

机械设备重置全价由设备购买费、运杂费、安装工程费、其他费用和资金成本

8.资产评估汇总表及明细表。

注册地址：大连保税区金港十3号-1

本次资产评估遵照的评估根据次要包罗法令律例根据、评估原则根据、资产权

业评估经验。

勘测成新率（P）：P=G+S+B

的近期买卖价钱进行对照比力,通过对买卖环境、买卖日期、地盘情况等要素进行

按以上尺度，确定评估风险丧失，以应收类账款合计减去评估风险丧失后的金

（五）其它

前期及其他费用，包罗本地处所收取的扶植费用及扶植单元为扶植工

大连友情(集团)股份无限公司拟让渡股权项目资产评估演讲

定评估范畴和精确高效清查资产。

2011年12月30日修订中评协【2011】230号）；

固定资产发生的进项税额，可按照《中华人民国暂行条例》（国务院令

拟让渡其持有的大连保税区中免友情航运办事无限公司股权项目

无效期为一年，自评估基准日2016年8月31日起计较，至2017年8月30日止。跨越一

株式会社以454.66万元人民币参股，大连保税区中免友情航运办事无限公司注册

2008年12月，大连保税区友情航运办事无限公司改名为大连保税区中免友情

企业名称：大连保税区中免友情航运办事无限公司

位供给的材料和查询拜访收集的相关材料，采用市场比力法进行估价。来由为委估地

3.资产持续运营假设

净资产（所有者权益）3,909.993,993.7683.772.14

增值率2.14%。

其他非流动资产45.163.29-41.87-92.71

1.《资产评估原则—根基原则》（财企（2004）20号）；

P—被估地盘评估价值

原则轨制等环境，以核实后账面值作为评估值。

勘测成新率（P）：P=G+S+B

3.资产、欠债及运营情况

14.《大连市工程扶植材料市场指点价》（2016年5、6月）；

（二）评估演讲只能由评估演讲载明的演讲利用者利用；

资金成本系在扶植期内为工程扶植所投入资金的贷款利钱，其采用的利率按基

对于采办的仓库办理软件按照市场价值确定评估值。

不承担相关义务。

整个评估工作分四个阶段进行：

本演讲未发觉未决事项、法令胶葛等不确定要素。

评估。

16.其他。

市场调研和查询相关材料，收集价钱材料。

其他非流动资产45.163.29-41.87-92.71

5.按照委估资产的现实情况和特点，确定各类资产的具体评估方式。

年12月30日修订中评协[2011]230号）；

4）长等候摊费用

辽宁元正资产评估无限公司第15页

资产评估师：

大连友情(集团)股份无限公司拟让渡股权项目资产评估演讲

资产评估成果汇总表

库存商品的评估

（四）严重期后事项

附件目次

对评估对象法令权属进行确认或颁发看法。评估师在本次评估中设定产权为被

纳入评估范畴的设备类资产，为机械设备及电子设备两大类。

11.《资产评估执业原则—性》（中评协【2012】248号）；

3.《资产评估原则—评估演讲》2007年11月28日中国资产评估协会发布

纳入本次评估的存货及设备类资产均属被评估单元所有。

无限公司股权之经济行为，供给大连保税区中免友情航运办事无限公司的股东全数

人资金、信用、运营办理现状等，未发觉收款单元有破产、撤销或不克不及按合同

净资产（所有者权益）3,909.993,993.7683.772.14

-停业利润率×所得税率-停业利润率×（1-所得税率）×r）

C――地盘情况批改系数

格减去发卖费用、全数税金和必然的产物发卖利润后确定评估值。

地盘利用权为被评估单元在无形资产明细中核算的企业所具有的地盘利用权

。得当利用评估演讲是委托方和相关当事方的义务。

经大连市工商行政办理局保税区（大保工商企业法字）第（29）

七、评估方式...................................................12

（三）未征得本评估机构同意并核阅相关内容，评估演讲的全数或者部门内容

资产持续运营假设是指评估时需按照被评估资产按目前的用处和利用的体例、

固定资产3,856.113,499.53-356.58-9.25

重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部门构成。

（三）评估汇总阶段

对应收账款、其他应收款的评估，评估人员在对应收款子核实无误的根本上，

在本次评估过程中，对于次要建筑物按照其的设想寿命、现场勘测环境计较其

本阶段的工作时间为2016年10月22日。

减值率1.82%。

资产评估演讲

全国范畴内全面推开停业税改征试点，建筑业、房地财产、金融业、糊口服

增值率2.14%。

辽宁元正资产评估无限公司第12页

事方以及国度法令、律例的评估演讲利用者。

6.其他。

5.《价值评估：公司价值的权衡与办理（第3版）》（[美]Copeland，T.等著，

资产评估演讲.......................................................5

目标、评估基准日、评估范畴等问题协商分歧，签定营业商定书，并制定出本次资

供需要的材料并所供给的材料的实在性、性、完整性是委托方及被评估单

4.《投资估价》（[美]Damodanran著，[加]林谦译，大学出书社）；

大连友情(集团)股份无限公司拟让渡股权项目资产评估演讲

5.《投标代办署理办事收费办理暂行法子》（计价钱[2002]1980号）；

1.2016年10月19日，委托方召集本项目各中介协调会，相关各方就本次评估的

项目账面价值评估价值增减值增值率%

地盘评估中常用的评估方式有：市场比力法、收益还原法、成本迫近法、假设

10.《衡宇完损品级评定尺度》（原国度城乡扶植部公布）；

公司地址：大连市中山区七一街1号

海上、陆、航空国际货运代办署理营业（含报验）；仓储（不含货色仓储）；

大窑湾港5951.302,692,368.122,138,326.06

元正评报字[2016]第181号

特殊申明而评估人员已履行评估法式，仍无法获知的环境下，评估机构及评估人员

4.《扶植工程监理与相关办事收费办理》（发改价钱[2007]670号）；

用预(决)算调整法进行计较。

大连保税区中免友情航运办事无限公司股东全数权益在评估基准日的市场价值进

4.其他。

企业类型：无限义务公司

雷同的企业产权买卖案例和上市公司，因而不宜采用市场法。

纳入本次申报评估地盘利用权2，共有一个地盘利用权证，证载报酬大

评估对象是大连保税区中免友情航运办事无限公司的股东全数权益价值。评估

本次评估的价值类型为市场价值。

评估值＝重置全价×成新率

投资性房地产1,983.341,734.36-248.98-12.55

为贸易用地，有较成熟的市场，可取得可比对象。此次评估采用市场法进行评估。

2015000120号

在建工程

被评估单元资产不具有典质事宜，亦不具有为其他任何企事业单元、社会合体

点范畴，由缴纳停业税改为缴纳。

（元）

评估单元所有而出具了委估资产价值估价看法。

7.《资产评估价值类型指点看法》（中评协[2007]189号）；

本次评估按照衡宇建筑物用处、布局特点和利用性质采用重置成本法进行评估。

十、评估结论

资产评估师：王园园

在上述工作根本上，草拟资产评估演讲书，与委托方就评估成果互换看法，在

（三）典质、租赁事项

1．假设国度现行的相关法令律例及政策、国度宏观经济形势无严重变化，本

年，需从头进行资产评估。

净资产账面价值3,909.99万元，评估值3,993.76万元，评估增值83.77万元，

楼2处，共有一个权证），证载报酬大连保税区中免友情航运办事无限公司；

根据财务部、国度税务总局（财税〔2008〕170号）《关于全国实施转型

重置全价＝设备购买费＋运杂费+安装工程费＋其他费用＋资金成本－设备购

f.r为必然的率，因为库存商品将来的发卖具有必然的市场风险，具有必然

停业利润=停业收入-停业成本-停业税金及附加-相关停业费用

考虑本次评估目标为大连友情(集团)股份无限公司拟让渡持有的大连保税区

市场价值是指志愿买方和志愿卖方在各自行事且未受任何的环境下，

估结论，该当阅读资产评估演讲全文。

五、评估结论仅在评估演讲载明的评估基准日无效。评估演讲利用者该当根

按照本次评估目标，按照持续利用准绳，以市场价钱为根据，连系委估设备的

3.2016年1月13日，国务院第119次常务会议通过的国务院令第666号《中

因而本次评估能够选择资产根本法进行评估。

六、资产评估师及其地点评估机构具备本评估营业所需的执业天分及相关专

将来年度其收益与风险不克不及靠得住地估量，因而本次评估未选择收益法进行评估。

1）投资性房地产

13.《大连市建筑安装工程造价指数、三材价钱指数》（2016年5、6月）；

大连友情(集团)股份无限公司拟让渡股权项目资产评估演讲

持久股权投资

对外部单元发生时间1年以内的发生评估风险坏账丧失的可能性为5%；发生时间1

投资性房地产1,983.341,734.36-248.98-12.55

截止2016年8月31日，公司资产总额为7,004.44万元，欠债总额为3,094.45

减值率1.82%。

期后事项是指评估基准日之后出具评估演讲之前发生的严重事项。

与教育附加；

十二、评估演讲利用申明.....................................23

中免友情航运办事无限公司股权之经济行为所涉及的该公司股东全数权益在评估

项目权证号面积（平方米）账面净值（元）

固定资产清理

用预(决)算调整法进行计较。

在建工程

B――买卖日期批改系数

欠债合计3,094.452,883.11-211.34-6.83

字间、2栋仓库、2处堆场及门卫房。写字间建成于2012年5月，仓库及堆场建成

（五）其他需要申明的事项

（一）法令律例根据

13.《注册资产评估师关心评估对象法令权属指点看法》（会协[2003]18号）；

估资产申报工作，收集资产评估所需文件材料。

辽宁元正资产评估无限公司

售商担任）以及运输费用较低，按照以下方式确定评估基准日的机械设备及电子设

（四）取价根据

辽宁元正资产评估无限公司第22页

资产评估师：王园园

大连友情(集团)股份无限公司拟让渡股权项目资产评估演讲

2.对企业供给的资产清查评估申报明细表进行审核、辨别，并与企业相关财政

8.《资产评估原则—企业价值》（中评协[2011]227号）；

中国免税品（集团）无限义务公司控股。经大连市工商行政办理局保税区（大

工程物资

准日中国人民银行尺度计较，工期按扶植一般合理周期计较，并按平均投入考

一、委托方、被评估单元和营业商定书中商定的其他评估演讲利用者....5

a．不含税售价：不含税售价是按照评估基准日前后的市场价钱确定的；

序号股东名称出资额（万元人民币）出资比例%

限公司的股东全数权益于评估基准日时的市场价值的参考根据，对市场前提和评估

辽宁元正资产评估无限公司第19页

出产性生物资产

对于畅销产物为0，一般发卖产物为50%，勉强可发卖的产物为100%。

摘要.............................................................2

大连友情(集团)股份无限公司：

①设备购买价简直定

非流动欠债281.780.00-281.78-100.00

令第50号）的相关，从销项税额中抵扣。因而，对于出产性机械设备在计较其

大连友情(集团)股份无限公司拟让渡股权项目资产评估演讲

目次

b.前期及其他费用简直定

务业等全数停业税纳税人，纳入试点范畴，由缴纳停业税改为缴纳。因而，

过审计后的根本长进行的。

停业利润-45.10-80.04-87.66-92.15

C.评估值简直定

18.《企业会计原则第1号—存货》等41项具体原则（财会[2006]3号发布

资产的市场价值受市场机制的限制并由市场行情决定，而不是由个体买卖决定。这

A.重置全价

大连友情(集团)股份无限公司拟让渡股权项目资产评估演讲

（四）评估结论的利用无效期：按照国度现行，本资产评估演讲结论利用

郝绍伦，谢关平译，电子工业出书社）；

摘要

此项政策自2016年5月1日起施行）的，经国务院核准，自2016年5月1日起，在

2012001919号1,118.994,657,460.334,169,551.36

（二）资产根本法引见

一、就资产评估师所知，评估演讲中陈述的事项是客观的,并对评估结论合

⑵设备类资产

额确定评估值。坏账预备按评估相关评估为零。

建筑安装工程造价包罗土建（粉饰）工程、安装工程的总价，建安工程造价采

建筑物评估值=重置全价×成新率

资产根本法，是以在评估基准日从头建筑一个与评估对象不异的企业或获

拟让渡其持有的大连保税区中免友情航运办事无限公司股权项目

c.资金成本简直定

C.评估值简直定

8.《转型若干问题的通知》（财税〔2008〕170号）；

第2012001920号

辽宁元正资产评估无限公司接管大连友情(集团)股份无限公司的委托，就贵公

基准日考虑的次要要素包罗满足经济行为的时间要求，选择会计期末以便于明白界

写字楼

评估基准日：2016年8月31日

4.对被评估单元具有的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托方委托时未作

流动欠债2,812.672,883.1170.442.50

分析成新率=勘测成新率×50%（权重）+理论成新率×50%（权重）

2大连友情（集团）股份无限公司2,273.32

无形资产为地盘利用权及采办的仓库办理软件。